三幸エステート株式会社（以下、三幸エステート）は5月2日、株式会社ニッセイ基礎研究所（以下、ニッセイ基礎研究所）と共同で開発した、成約賃料に基づく独自の指標「オフィスマーケット・インデックス」2022年第1四半期（1～3月）分の公開を開始した。

この調査においては、東京都の千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指す都心5区の主要オフィス街と、その周辺区にあるオフィス集積地域「五反田・大崎」、「北品川・東品川」、「湯島・本郷・後楽」、「目黒区」を「東京都心部」としている。

ビル物件について、AからCまでのクラス分けがなされているが、こちらは「Aクラスビル」を延床面積1万坪以上、1フロア面積300坪以上、築年数15年以内のものとする。

「Bクラスビル」は、1フロア面積が200坪以上で「Aクラス」に該当しないビル、築年数経過によりAクラスの対象外となった物件を含むもので、「Cクラスビル」は1フロア面積100坪以上200坪未満のビルと定義されている。

2022年第1四半期におけるAクラスビルの空室率は3.3％で、2021年10～12月の前期に比べると0.1ポイントの上昇になった。前年同期比では、1.3ポイントの悪化になる。昨年の第3四半期に1.9％から3.3％と、ややまとまった上昇が発生して以降は、ほぼ横ばいで小幅な変動にとどまっている。

築浅ビルを中心に、館内増床などによる空室床の消化が進む一方、空室を残したまま竣工を迎える新築ビルや、部分解約などで生じた大口の募集床が空室率を上げるマイナス要因の主たるものとして指摘される。3％台前半での推移でとどまっているのは、新規供給が比較的低水準となっていることも影響しているとみられる。

また、今期におけるAクラスビルの成約賃料ベースでみた平均賃料は、共益費を除いた値で、月額坪あたり29,185円となった。前期に比べ1,511円の下落で、3万円を割り込んだほか、3期連続のマイナスになっている。

前年同期に比べると6,124円の大幅下落で、率にして17.3％のマイナスとなる。2019年第4四半期には、月額坪あたり42,242円まで上昇した賃料だが、空室率の悪化も背景に条件の見直しが進み、低下が続いている。

2022年第1四半期におけるBクラスビルの空室率は、前期より0.3ポイント上昇し、4.6％となった。前年同期に比べると2.0ポイントの悪化になっている。

まとまった面積の空室を抱えたまま竣工を迎えた新築ビルが複数存在したほか、オフィス戦略の見直しに伴って発生した募集床が現空となり、空室率を押し上げた。

新型コロナウイルス感染症の拡大により、経済活動全体が鈍化、オフィス市場の停滞も顕著となった2020年に比べると、ニーズは回復傾向にあるものの、足元では需要が供給を下回っており、依然空室率は悪化傾向が続いているとされた。

Bクラスビルの平均賃料は、共益費を除く値で月額坪あたり19,726円となり、前期より462円下落した。前年同期比でも323円の下落となる。何とか2万円台を保つかたちで小幅な変動を続けてきたBクラスビル賃料だが、今期は2万円を割り込んだ。2万円を切る水準となるのは、2017年第4四半期以来のこととなる。

2022年第1四半期のCクラスビルにおける空室率は4.5％で、前期より0.4ポイント上昇した。前年同期比でも1.2ポイントの悪化となる。空室率の上昇はこれで8期連続となり、上昇傾向に歯止めがかかっていない。

複数の新築ビルが空室を残して竣工しているほか、新築ビルへ移転したテナントの二次空室が現空となり、全体空室率を押し上げている。さらに定期借家契約の期間満了による現空床も散見されているといい、Bクラスビル同様、Cクラスビルでもオフィス戦略の見直しによる解約が発生してきているとされた。

Cクラスビルの平均賃料は、共益費を除いた値で月額坪あたり17,438円となり、前期に比べ323円上昇した。前年同期比でも755円の上昇と、緩やかながら上昇する傾向がみられている。

対前年同期比での賃料変動率を各クラス推移でみていくと、Aクラスビルは17.3％のマイナスで、8期連続のマイナスとなったほか、前期より下落幅が5.8ポイント拡大した。Bクラスビルは1.6％のマイナスで、こちらもAクラスと同じく8期連続のマイナスになったが、下落幅は前期に続き1％台と小幅にとどまる。

Cクラスビルは4.5％で、前期に続くプラスとなった。上昇幅も前期に比べ4.1ポイントアップしている。

（画像はプレスリリースより）

三幸エステート株式会社　プレスリリース
https://www.sanko-e.co.jp/publish_2022-Q1.pdf