三幸エステート株式会社は17日、2021年12月度のオフィスマーケットレポートを公開した。東京都心5区をはじめ、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市の市場データを見ることができる。

東京都心5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指し、「大規模ビル」は1フロア面積が200坪以上の賃貸オフィスビルと定義されている。

調査統計開始日は1994年1月1日で、「空室率」は貸付総面積に対する現空面積の割合、「潜在空室率」とは貸付総面積に対する「募集面積」の割合を指す。この「募集面積」は、各統計日における公開テナント募集面積の合計だ。

主なマクロ経済指標として、2021年7～9月期の実質GDP成長率は、内閣府による2次速報で1次速報より下方修正となった。これを受けたニッセイ基礎研究所の発表によると、今後3年間の実質GDP成長率は、2021年度が2.7％、2022年度で2.5％、2023年度が1.7％と予測されている。

また、直近でこの実質GDP成長率がピークを記録した2019年4～6月期の水準を回復するのは、2023年4～6月期になるとの見方も示されている。

総務省による労働力調査で、2021年10月の完全失業率は3カ月ぶりに低下し、2.7％と改善傾向をみせた。一方、厚生労働省発表の有効求人倍率と、その先行指標である新規求人倍率は、いずれも前月より低下、悪化傾向になっている。

新型コロナウイルスの感染状況が比較的落ち着いており、収束に向かっているとの見方から、今後は雇用情勢の緩やかな回復が期待されるが、まだ状況は流動的でもある。

ニッセイ基礎研究所の予測では、失業率が2021年度は2.9％、2022年度で2.8％、2023年度で2.7％と、ごく緩やかながら改善していく見通しが示された。

東京都心5区大規模ビルの空室率は、2021年11月で3.93％となり、ついに4％を超えた前月に比べて0.14ポイントの低下になった。ごく低い水準にあった空室率が、新型コロナの影響などもあり上昇傾向に転じてから、実に16カ月ぶりのマイナスになる。

リーシング活動の活発化で既存ビルにおける空室床消化が進んだことが背景にあり、長く続いた空室率上昇傾向に変化がみられ始めた。

潜在空室率は7.52％で、こちらも前月比0.11ポイントの低下とマイナスになったが、3カ月ぶりの低下で2021年8月度に比べると0.12ポイント高い水準にあり、小幅な変動を記録する横ばい傾向と分析された。

都心5区大規模ビルの募集賃料については、2021年11月度で共益費込み、月額坪あたり28,605円となった。前月に比べ20円の下落になっている。

わずかに上昇し、持ち直すかとみられた8月度から、3カ月連続の低下傾向となった。大口の募集床を抱え、テナントの引き合いが限定的なビルを中心に、条件の見直しやキャンペーン実施を行うといったケースが引き続き多くなっているという。

しかし、下落ペースでみると鈍化の兆しがみられてきており、今後の動向が注目される。募集面積は626,629坪で、前月より6,456坪減少した。

空室率を規模別でみた場合、今回3.93％となった大規模ビルや、3.89％になった大型ビルでは、上昇傾向に歯止めがかかりつつある。これに対し、中型ビルは空室率の悪化傾向が続いており、6.98％にまで上昇した。

中型ビルの場合、大規模ビルや大型ビルとの競合の中、アフターコロナへと向かうオフィスニーズを獲得することが難しくなっていることが影響しているとみられる。

空室が発生し、条件が緩和された大規模ビルや大型ビルが存在し、中型ビルに比べ、充実した環境があるケースの多いこれらの魅力がニーズをひきつけているかたちだ。

企業として、リモートワークも導入しつつのハイブリッドな働き方に対応し、コンパクトながら社員が出社したくなるようなオフィスを目指す傾向が、大規模・大型ビル志向を強めていると考えられている。

大規模・大型ビルの貸し手側においても、空室対策から貸室分割で幅広い需要を取り込むといった動きが加速しており、さらに中型ビルスケールの借り手ニーズも吸収するところとなっているようだ。

（画像は三幸エステート「オフィスマーケットレポート」公開資料より）

三幸エステート株式会社　「東京都心5区オフィスマーケットレポート 2021年12月」公開資料
https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/202112_tokyo_om.pdf